导读：一直以来，总有当事人问我，应不应该买小产权房？总结起来，他们想买小产权房的原因，大概可归纳为三点：1、没有购房资格；2、小产权房比商品房价格便宜得多；3、寄望未来拆迁，能获得大笔赔偿金额。

从本人经办的本类案件来看，已经购买小产权房和有购买意向的，绝大多数是进城务工人员，主要是小产权房比商品房便宜很多，而且大多数人也知道办不了产权证，但看到大家都在买，就抱着从众的心理争相购买。那么到底应不应该买小产权房？关于这个一直困扰着购房者的问题，今天，就从法律层面和承办本类案件的实战经验方面跟大家分享：

什么是小产权房？

小产权房并不是法律上的概念，它只是人们在生活实践中形成的一种约定俗称的称谓。是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发的，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。

乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

小产权房有哪些类型？

1、通常意义上的小产权房：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。（这个是最常见的）

2、限制销售的小产权房：失地农在政府划拨或出让的土地上，由村委会或居委会统一修建，以户为单位按人均分得房屋面积，而村委会或居委会不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，或分得房屋的个人再私自出售，具有产权纠纷的不完全产权房。（称为统建房，这人也是常见的）

3、军产房：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”

4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。

小产权房的特点？

相对于“大产权房”，小产权房的特点还是十分明显的：

1、价格优势明显：

小产权房建设在集体土地上，这些集体用地的地理位置相对偏远，一般位于城市郊区或远郊区，本身土地价值较低。最重要的一点是，无须缴纳国有土地出让金和相关税费，于是土地建设成本极低。

2、产权不完整：

国家不承认并不予办理小产权房的过户登记手续，也不能上市交易。并且，依照相关法律法规规定，小产权房买卖合同属于无效合同，并不受《合同法》的保护。既无法律保障，也不可以上市交易。严格上来说，小产权本质上是无产权。

3、不合法性：

小产权房建设在农村集体土地之上，与国家现行的土地管理法相违背。农村集体土地使用权是该集体组织成员的专有权利，是不能出让、转让的。目前利用农村集体土地建造房屋出售给城镇居民的行为是违法的，小产权房购买者获得的乡镇产权或村集体组织相关证明文件并不具有法律效力。

4、法律风险大：

小产权房在房屋质量、物业管理、配套设施、水电煤气等方面都可能存在问题，更重要的是，购房者从乡镇或村委会获得的所谓房屋“所有权”不能正常行使，在转让、继承、抵押、拆迁补偿等方面均会受到较大的限制，相关权益难以得到保障。

小产权房的最新政策

根据我国《土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》规定，“对于借户籍制度改革或擅自通过‘村改居’等方式非法将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”

看到这里，你还敢买小产权房吗？可能还是会有大胆的，认为“法不责众”、“人多力量大”，觉得多人一起购买，在拆迁或赔偿时，可以一起抱团，跟发展商或政府谈判。事实是怎么样呢？接下来将结合具体的案例给宝宝们分析。

案 例 一

独生子刘某工作后将户口从农村迁走成为城市居民户口，但其父母的户口仍在老家。如今父母先后过世，在老家留有2套小产权房。

刘某决定将房屋出卖却遭到村委会阻挠，相关负责人表示刘某已不是该村村民，没有权利出卖该房屋。

分   析

根据相关条例，刘某父母的房屋符合遗产的范围，刘某作为父母的法定继承人当然拥有该房屋的继承权。

但是在继承后的实际操作中，刘某由于不具有该村集体户口，存在无法办理房屋过户的问题，建议其将房屋出让给该村的其它村集体成员。

案 例 二

城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？

分  析

小产权房一旦涉及到拆迁赔偿等，原来的房主会以私下买卖不合法为由，要求全额得到拆迁赔偿，而买家很难得到补偿，风险很大。

案 例 三

赵某日前与钱某签订了《房屋买卖合同》，赵某将自己的一套小产权房以30万元的价格卖给钱某。钱某如约支付了全部房款，并对房屋进行了装修后，搬到该房屋居住。五年后，由于政府对该片房屋进行拆迁，由于这五年以来房价猛涨，相应的拆迁补偿款也高出当时售房款的几倍。赵某于是以《房屋买卖合同》无效为由向法院起诉，要求钱某返还房屋。

分  析

法律法规不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，“小产权房”不具有房屋的所有、转让、处分等权利，不能办理房屋的产权过户手续。

本案中法院认定双方签订的买卖合同无效，由赵某返还钱某购房款，驳回钱某要求继续履行合同的诉讼请求。

购买存在的风险

（一）没有房产证

因为小产权房有一部分是建在集体土地上的，而我们法律规定集体土地上的建筑物属于集体，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，如果大家购买这样的房子，是拿不到不动产权证书的。

（二）拆迁难补偿

除了不能办理房产证外，其实很多“便宜房”实际上都是属于违章建筑的，如果被拆除，房主也很有可能是得不到拆迁安置补偿的。

（三）房屋质量也没有保障

像这种没有正规的手续进行开发建设的，有一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，所以除了房屋的质量没有保证之外，物业管理也是一个很大的难题。

综上所述，无论是宅基地转让还是小产权房买卖都具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。若是集体经济组织内成员间互相转让，也应该给自己敲响一个警钟，避免因拆迁或者其他情况致使自己遭受经济损失。